강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정…앞으로 집 살 수 있는 사람은 누구?

1. 토지거래허가구역 지정: 강남 3구와 용산구의 새로운 규제

2025년 3월 24일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 재지정됩니다. 이로 인해 해당 지역에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래하려면 구청장의 허가가 필요하게 되었으며, 특히 아파트 거래는 실거주 목적일 경우에만 허용됩니다. 정부는 이 같은 조치를 통해 투기 수요를 억제하고 시장 안정을 꾀하겠다는 입장입니다.

2. 갭투자 제한: 실거주 목적 거래만 허용

이번 조치에서 가장 주목할 부분은 ‘갭투자’ 금지입니다. 즉, 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식은 불가능해지며, 구매자는 반드시 실거주해야 합니다. 세입자의 전세계약이 남아 있는 주택은 사실상 매매가 불가능해지므로, 투자 수요는 급감할 전망입니다. 이에 따라 현금 보유력이 있는 실거주 수요자만 진입이 가능해지는 구조가 됩니다.

3. 풍선효과 우려: 인접 지역으로의 수요 이동 가능성

규제 지역에서 거래가 어려워지면 수요는 자연스럽게 인접 지역으로 이동하게 됩니다. 현재도 마포구, 성동구, 광진구, 동작구, 강동구, 과천 등지의 문의와 거래 관심이 증가하고 있습니다. 일명 '풍선효과'로 불리는 이 현상은 과거 유사 규제 때에도 반복됐습니다. 다만 일부 전문가는 강남 수요층과 가격대의 괴리로 인해 효과가 제한적일 수 있다고 분석합니다.

4. 과거 사례: 잠실·삼성·대치·청담동의 경험

2020년 잠실·삼성·대치·청담동(일명 잠삼대청)이 토지거래허가구역으로 지정됐을 당시, 아파트 거래량은 최대 80%까지 줄어든 반면 가격은 상승세를 유지했습니다. 잠실동은 규제 전 2년간 20.7% 오른 데 비해, 규제 이후 2년 동안 22.5% 상승했습니다. 이는 학군, 교통, 브랜드 아파트 등의 입지적 강점과 재건축 기대감이 지속되었기 때문입니다.

5. 전세 시장 영향: 전세 매물 감소와 가격 상승 가능성

갭투자가 어려워지면서 전세를 활용한 주택 매수도 차단되었습니다. 이에 따라 전세를 끼고 집을 사려는 수요는 줄고, 공급도 줄어 전세 시장이 위축될 가능성이 큽니다. 특히 강남 3구와 용산구처럼 전세 선호도가 높은 지역에서는 전세 매물 감소로 인한 전세가 상승이 예상됩니다. 이는 인접 지역 전세시장에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 대출 규제 강화: 유주택자 대상 주택담보대출 중단

우리은행, 하나은행 등 주요 시중은행은 강남 3구와 용산구에 대해 유주택자의 신규 주택담보대출을 전면 중단한다고 밝혔습니다. 이는 규제의 실효성을 높이기 위한 금융권의 협조로, 현금 유동성이 낮은 투자자들의 접근을 원천 차단하는 셈입니다. 결국 이번 조치 이후 강남권 부동산은 사실상 ‘현금 부자’만 접근할 수 있는 시장이 됩니다.

7. 정책 신뢰도와 시장 변동성: 규제 해제 후 재지정의 영향

강남 일부 지역은 불과 한 달 전 토지거래허가구역에서 해제되었다가 이번에 다시 지정된 셈입니다. 이처럼 규제 해제 후 곧바로 재지정되는 ‘온탕과 냉탕’식 정책은 시장 참여자들에게 혼란을 주고, 정부 정책의 신뢰도에도 악영향을 미칩니다. 단기적인 거래 혼선과 중장기적인 불확실성이 부동산 시장을 흔들 수 있습니다.

8. 추가 규제 가능성: 인근 지역으로의 확대 검토

정부는 마포, 성동, 동작, 강동 등 인접 지역으로 수요 쏠림 현상이 지속될 경우, 추가로 이들 지역까지 토지거래허가구역을 확대할 수 있다고 밝혔습니다. 실제로 동작구 흑석동, 과천시 일부 단지는 이미 호가가 1억원 이상 상승하며 반사이익을 보고 있습니다. 향후 이 지역들의 규제 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 실거주자와 투자자들의 대응 전략

실거주자 입장에서는 무리한 갭투자 경쟁 없이 안정적으로 주택을 구매할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 반면 투자자들은 당분간 규제 지역 외 투자처를 물색하거나, 규제가 풀릴 때까지 관망세를 유지할 필요가 있습니다. 단기적으로는 시장이 얼어붙을 수 있지만, 일부 핵심지는 다시 수요가 몰릴 가능성도 있습니다.

10. 향후 전망: 부동산 시장의 방향성

이번 규제로 거래는 일시적으로 줄어들겠지만, 가격은 크게 하락하지 않을 것이라는 전망이 지배적입니다. 강남 3구와 용산구는 교육, 교통, 개발 호재 등으로 수요가 지속되는 지역이기 때문에 규제만으로는 장기적인 하락세를 유도하기 어렵다는 분석입니다. 결국 실수요 중심의 시장 재편이 진행될 것으로 보이며, 정부의 추가 대응 방향에 따라 시장의 향방이 결정될 것입니다.

 

❓ 강남3구 토지거래허가구역 지정되면 집을 못 사나요?

👉 일정 면적 이상의 아파트를 구매할 경우, 실거주 목적일 때만 가능하며, 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 금지됩니다.

❓ 갭투자 금지되면 전세 사는 사람은 불리해지나요?

👉 갭투자 감소로 인해 전세 매물이 줄어들 수 있으며, 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 특히 강남3구와 용산구는 임차 선호 지역이라 영향이 클 수 있습니다.

❓ 인접 지역도 규제될 가능성이 있나요?

👉 정부는 마포구, 성동구, 동작구 등 수요가 몰리는 지역을 추가 지정할 수 있다고 밝혔습니다. 수요 이동이 확인되면 추가 규제가 현실화될 수 있습니다.